商业银行个人住房贷款内部控制[文献综述] 
文献综述
会计学
商业银行个人住房贷款内部控制
一、 前言部分
近年来，我国房地产业迅速发展并逐渐成为国民经济新的增长点和消费。
商业银行对房地产开发的银行信贷逐年上升，对个人住房信贷逐年快速增长。
个人住房贷款占居民个人消费贷款的比重迅速上升。有关统计资料显示，在一
些经济发达城市，个人住房贷款已经成为个人消费贷款的“主力市场”。由于
我国经济的迅速发展，国人住房需求的快速膨胀和消费观念的改变，以及商业
银行对个人住房消费市场的看好，个人住房贷款业务也随之超常规发展。
但快速增长也为住房贷款市场带来一些影响，由于个人住房贷款业务的早
期粗放型管理及后期的快速发展，个人住房贷款业务的风险正逐渐累积。它与
其他消费贷款相比期限长，规模大，是银行增长最快的贷款形式，但也是银行
最具风险的贷款形式。作为房地产信贷中的重要组成部分，已经成为商业银行
新的业务增长点。但相比欧美国家二十世纪初起步，现己很成熟的按揭贷款业
务，我国的个人住房贷款业务起步较晚，目前各家商业银行对个人住房贷款业
务流程的研究还处于探索之中，尚未形成全面、系统性的理论和实践经验。为
促进个人住房贷款业务的健康发展，本文将通过分析国有商业银行个人住房贷
款业务，来对住房贷款风险进行探析，与现实问题结合，探讨国有商业银行应
当如何构建更为有效、更为精确的个人住房贷款风险管理体系。
二、主体部分
（一）国外研究综述
个人住房贷款最初起源于 19 世纪的英国，到 20 世纪初已作为一种主要的
住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办住房信贷时
间比较长，住房信贷一级市场发育较成熟，对于商业银行个人住房贷款风险的
研究，其理论与实践成果都比较成熟，其研究的领域较多的集中在通过对住房
贷款风险因素的实证研究，建立数量模型以达到控制住房信贷风险的目的，并
应用期权等金融创新理论来研究住房信贷风险的控制。
关于个人住房贷款风险的研究主要集中于以下几个方面：
1．个人住房贷款风险与 LTV(10an-to-value)的关系
Ouercia，kua，keena，等通过实证的研究，得出的结论是：住房净资产
或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。贷款占房地产的价值越高，贷款的风
险也就越高。房地产的价值是动态的，因此房地产的泡沫程度也与住房贷款风
险高度相关，一旦房价下降，个人住房贷款风险将会升高。．
2．个人住房贷款工具的风险比较研究
Ying-FoonChow等研究发现 35％的香港个人住房贷款采用的浮动利率加可
交期限(variable tenor，VRT)的办法。随着利率的变化，虽然每月偿还额不变
但贷款到期日则要进行相应调整。他们应用数学模型对 VRT 贷款价值进行分析，
并从借款人的视角出发，发现 VRT 比 VRP(固定期限可变偿还额贷款)更实惠。
但是如果将贷款期限先考虑在 VRT 贷款中，则两种贷款的差异性变得不显著。
3．应用期权理论研究个人住房贷款违约风险
Kau(1998)应用或有要求权法(contingent claim approach)把违约看作是
一种合理的决策，他认为当住宅价值降到低于贷款价值时违约就会发生。该方
法将策略性违约看作是对贷款本身的一种卖出期权，即将住宅卖给贷款人以换
取免除偿还贷款责任的选择权。
（二）国内研究综述
1、个人住房贷款业务相关概念
《个人住房贷款风险管理》(林航琳，2009)认为个人住房贷款风险是指商
业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，主要是指借款人不能按时偿还贷
款本息，由此给银行带来的损失。
《完善我国个人住房贷款的管理法规》(颜哲，李峰，肖艳,2006）中提出
完善我国的个人住房贷款管理法规的三项主要建议：扩展个人住房贷款的用途
范围；扩大贷款对象的范围；完善关于贷款担保的规定。
2、风险分析及存在的问题
《个人住房贷款的风险防范及对策》（贾卉，2004）中认为，由于个人住
房贷款业务与传统的企业贷款相比有其特殊性，因此个人住房贷款风险呈现出
分散性、隐蔽性和滞后性等特征，给实际管理工作造成困难，个人住房贷款的
风险隐患分析显得尤为重要。
《个人住房贷款业务风险与防范》（史美霖，2007）中认为，银行虽然充
分认识到信贷政策应该向个人住房信贷业务倾斜，但由于缺乏有效的风险识别
技术和风险控制措施，影响了商业银行个人住房贷款业务的发展。而部分不法
分子对房地产的炒作及银行中的违规、投机操作，严重影响了商业银行个人住
房贷款业务的正常发展。
《解析房贷政策的影响》（付金兰，2006）中提出，房贷新政策对商业银
行的影响主要表现为：有利于房地产金融市场的规范、完善与发展；房地产对
公信贷业务将经受严峻考验；商业银行对住房消费信贷审查将更严格，但是也
更加难了，如第二套住房的界定。
3、有关对策及建议
《商业银行个人住房贷款风险分析》（李勇，2005）中指出个人住房贷款
风险防范对策有：一.树立正确的发展观努力提高贷款管理的科学化规范化和
精细化水平；二.逐步建立全社会范围内的个人信用制度；三.建立银行个人住
房贷款风险转嫁机制；四.积极借鉴现金流管理方法，实时追踪个人信用状况。
《个人住房贷款的风险及控制研究》（昌晓英，2007）中认为 , 控制与化
解住房贷款风险的措施就是：加强内部控制制度建设，防范内部工作人员道德
风险与能力风险；建立客户筛选机制，确保客户有真实的购房行为与良好的还
款能力；加强对贷款调查、审查人员的法律培训，提高一线信贷人员的风险识
别能力。
《建设银行个人住房贷款业务流程再造研究》（程蕾，2008）中提出，通
过科学管理，提高业务运行效率和质量、强化风险控制的原则实施新流程，不
仅对前台业务实行专业化、标准化管理，同时对中后台实行集中专业化管理，
充分利用资源，提高经营集约度，降低成本。以此，提高前中后台整体的业务
运转效率，强化风险控制，建立有效进行风险控制的业务流程，提高资产质量。
《商业银行个人住房贷款风险控制研究》（刘妍，2007）中认为，商业银
行个人住房信贷风险在逐步增加，从外部环境到内部机制建立有利于风险防范
的政策机制刻不容缓。商业银行在制定发展战略时，要正确认识和处理市场份
额和资产质量的关系，择优选择竞争策略，控制竞争风险。
《当前个人住房贷款风险分析及防范对策》（陈向东，2007）中提出，就
个人住房贷款业务而言，各银行普遍存在对个贷风险识别、控制不及时和不到
摘要：
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文献综述会计学商业银行个人住房贷款内部控制一、前言部分近年来，我国房地产业迅速发展并逐渐成为国民经济新的增长点和消费。商业银行对房地产开发的银行信贷逐年上升，对个人住房信贷逐年快速增长。个人住房贷款占居民个人消费贷款的比重迅速上升。有关统计资料显示，在一些经济发达城市，个人住房贷款已经成为个人消费贷款的“主力市场”。由于我国经济的迅速发展，国人住房需求的快速膨胀和消费观念的改变，以及商业银行对个人住房消费市场的看好，个人住房贷款业务也随之超常规发展。但快速增长也为住房贷款市场带来一些影响，由于个人住房贷款业务的早期粗放型管理及后期的快速发展，个人住房贷款业务的风险正逐渐累积。它与其他消费贷款相...
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