投资性房地产会计核算存在的问题及对策[文献综述]

3.0 文小白 2023-11-10 14 0 40KB 9 页 10文币

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文献综述

会计学

投资性房地产会计核算存在的问题及对策

一、前言部分

（一）写作目的

投资性房地产作为企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物，

有的企业将投资性房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；有

的企业投资房地产是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵

御通货膨胀的风险。

投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。

房地产足一种特殊商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济发展的今大，

许多单位和个人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增值。《2004 中

国房地产金融报告》中列出建设部 2004 年的调查结果，北京市商品住宅投资性购

房比例约 17％，在投资购房中，28．5％在短期内转手，23．5％用于出租，48％

空置待涨价。

以上数据可以看出，随着我国经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为

一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。该

文主要从投资性房地产的会计确认、计量等环节入手，研究投资性房地产会计的

理论框架和方法体系，在追踪国际最近发展动态的同时，结合我国实际经济形式

和现行发地产市场发展状况，对投资性房地产的会计核算进行分析探讨，并提出

政策建议，旨在提高投资性房地产会计核算的信息质量，促进房地产业的发展。

（二）相关概念

在分析投资性房地产的会计核算之前，需要先了解什么是房地产、投资性房

地产及投资性房地产的确认。

房地产又称不动产。狭义的房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括

物质实体和依托于物质实体的权益。其中物质实体是指一般的土地或房屋，它是

权益的载体，也是一切经济活动的物质基础。依托于物质实体上的权益表现为一

种权利，或者是人们拥有的财产权利。房地产的财产权利有着不同的权属状态和

丰富的内涵，如所有权、使用权、占有权、抵押权与相应的权利等。广义的房地产是

指除上述内容之外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。本论文中所指的房地

产均属于狭义的房地产。在中国民法理论和民事立法中，对房地产使用了不动产

的概念，如《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地以

及房屋、林木等地上附着物。”

2006年财政部颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》是我国第一部

关于投资性房地产方面的准则。在准则中，明确了投资性房地产的定义：投资性

房地产是指为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产的确认应满足两个条件：一是与该投资性房地产相关的经济利

益很可能流人企业；二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对投资性房地

产，按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。两种

计量模式在会计科目使用、初始计量、后续计量等经济业务中会计核算均有不同。

（三）综述范围

本文参考了 2006—2010 年表于《会计之友》、《中国集体经济》、《现代商业》、

《经济师》、《金融经济》、《中国外资》、《今日财富》、《商业会计》等学术杂志中的研

究论文，借鉴了部分硕士论文，通过分析与总结这些文章，对我国投资性房地产

的会计核算中存在的问题有了总体的把握。

（四）相关主题及争论焦点

近几年，我国房地产市场飞速发展，在这一背景下，我国新准则中首次单独

提出了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，将投资性房地产从原有的固定

资产和无形资产中分离出来。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际相关会计准

则的基础上，在后续计量模式上体现了我国的现实国情。在现实环境下，成本模

式固然更加满足信息质量的可靠性要求，但却不能体现资产的实际价值。我国目

前市场经济发展还处于转型期，相关配套措施、法律法规还不健全，投资性房地

产的会计核算亟待规范。相信随着我国资本市场的进一步规范，相关配套法律法

规的建立后能真正实现我国会计行业与国际接轨。

二、主体部分

（一）投资性房地产会计的研究背景

近几年，随着我国经济的快速发展，特别是房地产业的蓬勃发展，企业投资

房地产，其目的是出于资金的保值增值，这已成为一种普遍的经济现象。在我国

的会计实践中，长期以来，企业把投资性质的房地产看待成普通的固定资产和无

形资产，按历史成本入账和分期计提折旧和摊销的处理方法是计量上的使用办法。

然而，在经过数年后的投资性的房地产，其初始投资成本一般不但不会因为计提

折旧和摊销而高于市场价值，而且其市场价值还经常大于他们的初始投资成本从

而大幅增值。因此，将投资性房地产与一般的固定资产和无形资产视为相同，显

然没有办法体现此类资产的经济实质。为了规范投资性房地产的确认、计量和信息

披露，我国财政部于2006年2月发布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》

(CAS3)，这是根据《企业会计准则——基本准则》颁布的，这使得投资性房地产的

概念第一次被引入在我国会计准则体系中，并规范着投资性房地产的确认、计量、

转换、处置和披露等各个方面。然而在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着许

多问题，这些问题将会导致会计信息质量的失真。

（二）投资性房地产初始计量的会计核算的研究成果

1、投资性房地产的确认方面的研究

IASB在改进后的《国际会汁准则第40号》中指出，有关投资性房地产的初始成

本和后续支出适用统一的资产确认原则，即“当且仅当下列条件满足时，投资性

房地产才确认为一项资产：(1)与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入

企业：(2)投资性房地产的成本能够可靠地计量。”

英国SSAPl9和香港SSAPl3对此问题的规定都比较简单，认为投资性房地产不

是为了企业经营的消耗、而是作为_种投资而持有的，它的处置不会严重影响公司

经营活动，因此，对它需要采用与一般固定资产不同的会计处理方法。

《企业会计准则下公允价值计量下的投资性房地产会计核算与纳税调整》（张

志勇，2009）中指出：投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：①符合投

资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。②

与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业。③该投资性房地产的成本能

够可靠地计量。根据上述规定，企业应对其固定资产、无形资产等进行重新分类，

并对确认的投资性房地产进行恰当的会计处理。

2、投资性房地产的初始计量方面的研究

IAS40第17段规定，投资性房地产初始应按其成本计量。交易费用应包括在初

始计量之中。具体来说，外购投资性房地产的购置成本包括买价和任何可直接归

属于投资性房地产的支出。同时，IAS40允许投资性房地产的初始计量可以在成本

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摘要：

文献综述会计学投资性房地产会计核算存在的问题及对策一、前言部分（一）写作目的投资性房地产作为企业为投资目的、而不是自用目的而持有的土地和建筑物，有的企业将投资性房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了房地产的增值而赢利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。投资性房地产已成为一种普遍的社会现象，成为一些企业的主营业务之一。房地产足一种特殊商品，具有保值和投资的双重功能，在中国经济发展的今大，许多单位和个人都将房地产作为一个投资渠道来实现资金的保值和增值。《2004中国房地产金融报告》中列出建设部2004年的调查结果，北京市商品住宅投资性购房比例约17...

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