X市房地产中介市场存在的问题及对策研究[开题报告]

3.0 文小白 2023-11-09 13 0 89.5KB 14 页 10文币
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本科毕业设计（论文）
开 题 报 告
题 目 X
市房地产中介市场存在的问题及对策研究
一、论文选题的背景、意义
（一）选题意义
随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产
评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日
益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分的市场迈进
并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的作用
浙江省X市房地产市场起步于上世纪90年代中期，近年来随着房改房的解禁、
旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房
地产中介市场的发展，全市兴起新一轮房地产中介热，从业人员，从业机构不
断增加。市场繁荣的同时还存在一些不规范的行为，导致房地产中介纠纷频频发
生，这些问题让消费者感到困惑和不解，也让政府主管部门感到棘手。
本论文主要通过对房地产中介概念的介绍，总结发达国家房地产中介市场
的一些经验和教训，以 X 市区房地产中介为研究对象，以房地产中介服务业存
在的问题和不规范行为为侧重点，采取访谈法和问卷调查等形式，了解 X 市房
地产中介市场存在的问题，并通过查阅相关文献，结合 X 的实际情况，提出解
决问题的对策措施，希望对 X 市房地产中介的健康发展有所帮助。
（二）文献综述
第一，相关概念介绍
1、房地产概念
《中国房地产经营管理全书》中给出的房地产的定义是：房地产，是房产与
地产的统称，即房屋财产与土地财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋及
一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋、土地有
关的权益。在市场经济体制下，房地产是一个地区或一个国家经济活动中的一大
商品，就社会性而言，房地产是人类赖以生存及发展的必需品，是生产活动中
最基本的要素，同时又是社会活动中最基本的生活资料。（中国房地产经营管理
1
研究中心，2005）
《房地产经济学》给出的房地产的定义为：房地产也称不动产，在现实生活
中，是土地与房屋财产的合称。“房地产”一词有广义和狭义两种解释。狭义的
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托物质实体的权
益，即它可以从实物形态和经济形态两个角度来加以阐述。广义的房地产是指除
上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。（简德三、王洪卫，2003）
2、房地产中介概念
《房地产中介概论》指出狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房
地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房
地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中
介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为
房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。按照《城市房地产管理法》的
规定，我国房地产中介服务主要表现为房地产咨询、房地产经纪和房地产估价三
种形式，显然这是对房地产中介作了狭义的理解。今后，随着我国市场经济的不
断深入和房地产业的进一步发展，房地产中介服务必将会更加丰富和完善。综合
起来讲，房地产中介服务是为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称
它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。（吴翔华，2006）
第二，国外房地产中介市场的发展
《国外房地产中介体制启示》指出国外房地产中介服务具有悠久的发展历史
具有一套较为完善的独立法规体系（包括市场准入法规、执业人员职业道德法规
以及执业质量控制标准等）。他们的执业质量水准较高且采取规模化连锁经营，
利用优化资源配置优势，集中大量的财力、人力、物力，利用先进科学技术服务
手段（房地产评估信息系统、房地产信息网络系统和地理信息系统等）以及强大
的国际网络。（帅菲、张小平，2007）
《中国房地产经营管理全书》提出国外房地产中介市场的现状及特点：
（1）发展历史悠久，中介事业发达。（2）法规健全。（3）行业个人资格准入
严格，机构准入市场化。（4）中介企业发展注重连锁经营和品牌效应。（5）充
分采集信息资源，利用网络信息技术。（6）国外大型中介机构抢滩中国。（中
国房地产经营管理研究中心，2005）
第三，发展房地产中介市场的必然性
2
《房地产中介运作指南》一书根据房地产商品本身的特性和房地产市场的发
展规律对房地产中介组织产生的必然性进行了论述。书中指出，随着房地产市场
的进一步发展，自产自销的模式很难再适应市场发展的需要。根据发达国家房地
产市场发展的规律，结合国内近些年来房地产市场发展的趋势，可以说房地产
开发与销售分离是房地产市场发展的必然趋势。（吴翔华，2003）
《必须科学规范房地产中介组织的运行》文章认为，改革深化与市场经济强
化对市场中介产生了客观需求，环境变化后需要对各个市场主体进行新的角色
定位，应该置于社会经济体制改革的大框架下来看待市场中介，文章定义了房
地产中介组织的内涵并详细论述了其产生和发展的必然性，认为房地产中介组
织对于解决房地产市场不完全信息、非对称信息问题是必不可少的；房地产业所
具有的特殊性、复杂性决定了房地产中介组织存在的必要性；我国住房制度改革
政府职能的转换以及房地产市场的发展需要房地产中介业的发展。(李恒光，
2003)
《浅论房地产中介在住房二级市场中的作用》一书研究了房地产中介在住房
二级市场中的作用，书中指出，随着我国房地产业的发展和住宅消费需求的增
加，房地产中介在住房二级市场中的发展空间越来越大，作用越来越明显，房
地产中介对搞活住房二级市场具有特殊意义，规范的房地产中介有利于住房市
场持续有序发展。（卢胜，2003）
第四，当前房地产中介市场存在的主要问题
1、从业人员素质低、专业化水平低
《中小城市房地产中介存在的问题及对策》指出各中介机构的从业人员由于
素质较低，不能通过国家统一的资格考试，省、市房地产管理部门的房地产经纪
员培训工作又没有及时开展，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格
的条件下违规操作，大量“半路出家”，不熟悉房地产知识，缺乏专门训练，
只有中等学历的从业人员成为中介机构的主要力量。（张晖、任松华，2006）
《当前房地产中介市场存在的问题及对策》提出，目前，有相当一部分房地
产中介机构从业人员的专业知识匮乏，对中介的规范流程不清楚。这些人员主要
在那些规模小或者是无证经营的中介机构工作，他们中的多数人没有房地产经
纪人从业资格证书，对中介服务中所涉及到的一些法律条款和规定不了解。有些
中介机构管理混乱，随意减少服务内容，降低服务标准，甚至欺骗委托方。比如
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摘要：

本科毕业设计（论文）开题报告题目X市房地产中介市场存在的问题及对策研究一、论文选题的背景、意义（一）选题意义随着房地产市场日趋成熟，社会分工的进一步细化，以房地产咨询、房地产评估、房地产经纪为主营业务的房地产中介公司的数量激增，房地产中介市场日益火爆。房地产中介作为润滑剂推动房地产市场向高效的、信息充分的市场迈进并对房地产的技术革新、服务创新及消费者对房地产的深入认知起到很大的作用浙江省X市房地产市场起步于上世纪90年代中期，近年来随着房改房的解禁、旧城改造力度的加大以及新商品房价格的不断上涨，极大程度地推动了全市房地产中介市场的发展，全市兴起新一轮房地产中介热，从业人员，从业机构不断增加。市...

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