房屋转租法律问题研究【开题报告】

3.0 文小白 2023-11-09 36 0 27KB 6 页 10文币

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开题报告

法学

房屋转租法律问题研究

一、选题的背景、意义（所选课题的历史背景、国内外研究现状和发展趋势）

房屋转租法律问题研究的背景：

租赁关系的本质在于承租人以支付租金为代价，换取对租赁物的使用权和收益权，我

国改革开放以来，社会经济发展迅速，房地产市场已成为我国国民经济的中的一个重要的

组成部分，根据国家统计局 2008 年 11 月 8 号的统计数据显示，2007 年房地产业增加值占

我国国内生产总值（GDP）比重超 5%。可见房地产市场已经成为我国国民经济中的支柱产业。

与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由

于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，加上人们的权利意识也不

强，所以房地产案件数量并不多，并且往往类型较为单一，多为个案。但随着房地产市场

快速发展至今天，房地产纠纷开始大量出现，在民商法案件中的比重逐渐加大，并呈现出

新的特点。以深圳两级法院所审理的案件为例，不仅在案件数量上（2003-2008 年深圳市两

级法院平均每年审结房地产纠纷一、二审案件 20，000 余宗）呈逐年递增的趋势，而且案件

本身也呈现出类型多元化、法律关系复杂、涉及面广并且往往具有群体性等新的特点。房屋

转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式，而由房

屋转租转租产生的纠纷在房租租赁纠纷中又占很大的比重。房屋转租中包括二个不同的法

律关系，涉及到三个主体，出租人，承租人和次承租人。其权利义务关系的复杂，和不明

确又决定了其纠纷的产生。为了完善房屋转租制度，明确三方当事人的权利义务关系，保

障他们的合法权益。笔者认为有必要对房屋转租中几个问题进行分析和探讨。

房屋转租法律问题研究的意义：

房改总是每年全国两会热点，今年部分两会代表与委员提出房改新思路：突出租房在

整个住房体系中的作用，进一步发挥公租房在保障性住房中的作用，更加强化住房的消费

性特征。租房是经济与社会发展中不可缺少的一部分，尤其是当今人与房矛盾日益激化的

年代，租房更是成了大部分人的首选。而由于各种因素的存在，不能完成整个租赁合同而

进行的转租行为也渐渐增多，我国法律虽然对转租有了相关的规定，但并不完善，仍存在

着许多的问题。本文将对房屋转租的含义与性质界定及房屋转租合同的效力分析、承租人优

先购买权在房屋转租中的适用、承租人非法转租是否构成不当得利等三个方面所涉及的法

律问题, 通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合

分析和探讨。认为房屋转租就法律性质而言，是转租系承租人与次承租人之间成立新租赁

合同；承租人转租不必经过出租人的同意，但有约定的除外；次承租人也应享有优先购买

权，且优先于承租人；擅自转租中承租人所得构成不当得利，应返还出租人。这样有利于

完善房屋转租制度，保障三方当事人的合法权益，维护房屋转租秩序。

二、相关研究的最新成果及动态

各国相关房屋转租的立法例大致可以分为以下三类 1、自由主义模式，此类立法模式

以《法国民法》、《奥地利民法》、《意大利民法》、《俄罗斯民法》、为典型代表，对于租赁合同

无明确禁止或无害于租赁物所有人的，承租人对房屋有转租的权利。2、限制主义模式，

此类立法模式以《德国民法》、《日本民法》、和我国《合同法》为代表，要求承租人的合法转

租应以出租人同意为前提条件。3、区别主义模式，此类立法模式以《瑞士债法》和我国台湾

地区“民法”为代表，通过区分不同情况来规定承租人的转租权，我国台湾民法民法第

443条第 1项规定：“承诺人非经出租人之承诺，不得将租赁物转租于他人，但租赁物为

房屋者，除另有相反之约定外，承租人得将其一部转租于他人。”

2009年 7 月，最高人民法院颁布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律

若干问题的解释》，该解释第 15-18 条涉及城市房屋转租的规定。转租，是出租人将租赁房

屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。前一个租赁关系叫做

本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。如果承租人将租赁房屋完

全转租给第三人，自己退出租赁关系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租赁关系，

就不是转租，而是房屋租赁合同的债权债务概括转移。而转租是本租的承租人把租赁的房

屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房

东”，即本来的房客变成了二房东。

（一）、不同形态房屋转租合同的效力分析

合法转租下，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效

力待定说和有效说三种主张。有效说认为，租赁合同的内容是由承租人支付租金，出租人

将租赁物交由承租人使用、收益，承租人将对租赁物的使用、收益权转给次承租人享有并不

构成对租赁物的处分，因此在无其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的转租合同

有效；效力待定学说认为，在未经出租人同意的情况下，承租人无转租权，其转租行为属

擅自处分他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同；无效学说认为，擅自转租合同

无效。

德国 1942 年《租赁保护法》放松了对转租的限制，在出租人无重要理由而拒绝转租时，

承租人可经官署的同意进行转租。《法国民法典》第 1717 条第 1款规定：承租人有转租的权

利，但租赁契约有禁止约定者，不在此限。依《奥地利民法典》，如对于所有人无害或者契

约上未明示地加以禁止的，承租人有转租权。《德国民法典》第 549 条第 1项规定：“承租

人非经出租人允许，不得将租赁物转让于第三人使用，特别是不得将该物转租于他人。”

《日本民法典》第 612 条第 1项的规定为：“承租人非有出租人的承诺，不得将其权利转让，

或将租赁物转租。”

邓基联学者认为租赁权本质上仍属债权，而处分行为是转让权利的行为，因而租赁权

的转让与属于民法上对债权的处分行为，但转租则系由承租人在租赁物上为次承租人设定

新的租赁权，在承租人与次承租人之间产生新的租赁债权关系，而承租人保留其原有的租

赁权，不涉及物权或债权的转移，应当属负担行为。民法学理论认为，处分行为以处分人

有处分权为要件，对于处分行为，无处分权而处分权利标的物的，为无权处分，对于负担

行为，则不以处分人有处分权为必要。

（二）、承租人优先购买权制度在转租中的运用

民法上的优先购买权制度自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后，被法、德民法

典继承，并得以完善和发展。中国古代法上也有“应典卖倚当物业，先问房亲，房亲不要

次问东邻”，优先购买权的规定。优先购买权作为民法上的一项制度能够长期坚持下来，

并被社会所接受，必有其合理性，而正是这种合理性和正当性满足了社会主体对一定社会

价值的追求。而承租人优先购买权仅限于房屋租赁场合。

关于次承租人能否享有优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁

关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使

承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。有的认为优先购买权的设定给所有

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摘要：

开题报告法学房屋转租法律问题研究一、选题的背景、意义（所选课题的历史背景、国内外研究现状和发展趋势）房屋转租法律问题研究的背景：租赁关系的本质在于承租人以支付租金为代价，换取对租赁物的使用权和收益权，我国改革开放以来，社会经济发展迅速，房地产市场已成为我国国民经济的中的一个重要的组成部分，根据国家统计局2008年11月8号的统计数据显示，2007年房地产业增加值占我国国内生产总值（GDP）比重超5%。可见房地产市场已经成为我国国民经济中的支柱产业。与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现。在住房制度改革之初，由于我国的商品房制度才刚刚起步，新建出售的商品房数量很少，加上人们的权利...

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