房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究[开题报告]

3.0 文小白 2023-11-09 16 0 72KB 11 页 10文币

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本科毕业设计（论文）

开题报告

题目房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究

一、论文选题的背景、意义：

（一）背景

房地产作为我国整个经济重要的支柱产业向来受到我国政府的大力扶持。

2004 年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。房地产行业是

其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源和银行

资金，导致金融风险增加。概括的说，中国房地产热表现为房地产价格和空置率

的“双高”以及资金的持续涌入。高房价对我国的经济造成了很大的伤害。不仅造

成畸形经济结构也抑制其它方面的投资。高房价也剥夺了众多房奴的幸福感，严

重影响了社会的和谐。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。

按照国际通行惯例，商品房空置率在 5％---10％之间为合理区，商品房供求平

衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在 10％---20％之间为空置危险区，

要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国

民经济的正常运行；空置率在 20％以上为商品房严重积压区。中国目前的房屋

空置率是一个很敏感的话题，但恐怕已经远远超过了这个警戒线。

针对这种情况，我国政府从 2002 年开始陆续出台了一系列宏观调控措施，

尤其是 2009 年以后，更是加大了调控的力度，房地产企业首当其冲受到了很大

的影响。由于房地产行业资金密集型的特点，资金结构受到了很大的影响。为引

导房地产企业健康发展，作为关系到企业运作成功与否的关键，对企业资金结

构优化问题的研究意义重大。由于房地产上市公司在众多房地产开发企业中极具

代表性，相信通过对行业中上市企业资金结构问题的研究，将会给我国企业特

别是房地产企业资金结构的优化提供思路。

（二）意义

1、理论意义。资金结构是企业财务的重要组成部分，合理的调整企业的资

金结构能为企业带来更好的经济效益。国内外学者对最优资本结构已经进行了很

深入的研究，但是研究宏观调控政策对资金结构的影响，如何利用资金结构使

企业在面对一个对自己不利的环境仍旧保持盈利的却很少。本文就将解决这方面

的问题。

2、现实意义。公司资金结构会直接影响到公司的综合资金成本的高低以及

财务风险水平和总风险水平的高低。通过对企业资金结构的研究，可以对中国房

地产企业提供实际的建议。国内外学者也早已从各个发面研究房地产企业的资金

结构并且为优化房地产企业资金结构提出建议。本文在分析企业资金结构的基础

上，总结和比较房地产企业在宏观调控政策前后资金结构的变化，提出进一步

优化房地产企业资金结构的对策措施。从而为房地产企业的资金结构步入良性循

环提供参考。

（三）文献综述

1、国外关于房地产企业及其资金结构的研究

房地产业是世界上大多数国家的支柱产业，房地产行业的兴衰会很大程度

上影响该国家的经济状况。资金结构又是企业财务的重要组成部分，良好的资金

结构能使企业保持持续快速的发展，所以企业的资金结构早已成为国内外学者

研究和探讨的话题。对房地产行业来说，及时地根据不同经济环境来调整企业的

资金结构能保证其在困境中立于不败之地。

哈里斯，雷维夫（1991）认为企业的资金来源分为负债和所有者权益两大

类一般说来全额的负债经营虽较灵活和具有弹性，但却缺乏安全性、稳定性，企

业不得不面临大的财务风险。而全额的主权资本，又显得企业的财务政策较为保

守，有时其融资成本可能是较高的笔者认为企业必须保持负债与主权资本之间

的合理结构，不可走向两个极端企业的长期投资应在充分权衡投资效益的前提

下采用“长期负债”来解决企业正常周转中的临时需要可由银行短期借款来补

充。在应付账款中，可灵活选择延期付款方式，使企业无偿或低于银行贷款利息

的付出来使用其他企业的资金。

丰芝兰，钦莫伊戈什，锡尔曼斯（2007）认为已知的资金结构理论可以分

为两大类，一种是管理人员权衡债务利润和成本的优化，另一种是一些受经理

人对于市场的信息优势所影响的决策行为，以及利用偶然的机会出售证券而获

得的溢价等市场的整体状况。权衡理论认为存在一个由债务成本和利润之间的权

衡决定的目标负债比率，它与公司的资产和投资计划保持紧密联系。权衡理论预

测了低目标负债比率。投资机会的短期波动都可能导致结构远离目标，但如果企

业重新平衡，则没有市价与账面值比率的杠杆关系持久存在。由于其高派息的要

求，房地产投资融资决策也可能不符合的动态版的啄食顺序理论，按该理论企

业降低现在的融资以避免未来的资金需求时以资产净值发行。简单支配顺序理论

的调用股东和管理者之间的信息不对称和积极的预测负债比率的关系和投资机

会。市场时机的理论指出在股价较高时选择股权融资，在股价较低时选择债权融

资，以利用较低的融资成本优势。

2、国内对于房地产企业及其资金结构的研究

（1）房产调控政策分析

过快增长的房价引发重重矛盾，房地产泡沫严重威胁经济安全，影响社会

稳定。对此国家在 2009 年底、20lO 年初连续出台各项调控措施，如“国四条”、

“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施。

黄瑜（2010）指出新政对购房需求影响显著的。首先重点城市住宅成交量同

比下降。以 1 月10 日“国十一条”的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产

调控，而随后 4 月15 日出台的“新国十条”加大了调控力度，房地产市场由此

进入调控的深入综合政策效应有力遏制了房价继续上涨，房价已呈现调整迹象

土地市场价格较去年下半年出现下滑，推动房价继续上涨动力不在。其次市场对

房价地价预期的转变，房地产市场供求关系的转变，房地产市场结构和业态增

长趋势的转变，房地产企业盈利模式也发生了转变。

一系列调控政策的出台但还未形成一套成熟的宏观调控模式，在操作中也

面临许多问题，使调控效果见效甚微，影响了房地产投资的持续增长。

王蕊（2010）认为我国房地产市场宏观调控政策面临的问题。①调控政策本

身存在不足，发现房地产宏观调控目标多元化，且各目标之间存在冲突，难以

兼顾。房地产调控的主要目标，一是控制房地产投资规模，二是控制房价涨幅，

这两大目标及其实施手段之间是不兼容的。在调控手段的运用上，存在不足。一

方面，调控手段较为单一，缺乏系统性和互补性手段的综合运用。另一方面，调

控手段缺乏弹性与细分。如在通过提高房屋贷款利率抑制投机时，没有对不同收

入的购房群体加以区分，投机商贷款利率的上升压力倍增。②调控政策执行不力

落实不到位的问题房地产宏观调控涉及中央地方两级政府和多个部门，调控房

地产行业的经济政策众多。各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考

虑问题的角度必然有差异，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果，

权力和利益之争抵消了部分调控应有成果。

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摘要：

本科毕业设计（论文）开题报告题目房产调控政策对大型房地产企业资金结构的影响研究一、论文选题的背景、意义：（一）背景房地产作为我国整个经济重要的支柱产业向来受到我国政府的大力扶持。2004年以来，我国出现了经济过热的现象，投资幅度居高不下。房地产行业是其中最典型的，也是最敏感的行业，因为房地产占用了大量的土地资源和银行资金，导致金融风险增加。概括的说，中国房地产热表现为房地产价格和空置率的“双高”以及资金的持续涌入。高房价对我国的经济造成了很大的伤害。不仅造成畸形经济结构也抑制其它方面的投资。高房价也剥夺了众多房奴的幸福感，严重影响了社会的和谐。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。...

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