房地产企业资金链管理研究[开题报告]

3.0 文小白 2023-11-09 9 0 83.5KB 10 页 10文币

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本科毕业设计（论文）

开题报告

题目房地产企业资金链管理研究

一、论文选题的背景、意义：

（一）背景

2008 年下半年，受国家宏观调控及金融政策影响，房地产市场由多年来的

供销两旺走入了市场观望阶段。房地产泡沫开始破裂，被市场繁荣所掩盖的资金

链显现出了脆弱的一面。

至2009年，房地产企业将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，资金

局面将不堪重负。一方面，由于金融风波和经济下滑，潜在消费者的收入和价格

预期发生变化，使得消费者延迟和减少大额消费，房地产企业商面临艰巨的销

售回款压力。另一方面，在房价尚未调整到位之前，银行普遍持谨慎态度。业内

专家指出，虽然在“保增长"的环境中，银行会适当放松对房地产企业的融资需

求，但受消费者消费意愿下降、房屋存货走高的影响，房地产业整体仍然面临巨

大的资金压力。2010年房地产市场政策风云突变，政策收紧倾向明显，通过卡住

资金流，卡住楼市的命脉，使得房地产开发商的现金流受到严重限制。

（二）意义

1、理论意义

研究房地产企业的资金链管理，有利于各类企业经营管理者根据企业自身

的特点将企业的资金活动的过程加以分解，对资金运行的环节加以考察和分析，

找出优点和弱项，然后采取有针对性的策略和措施，优化资金的配置，提高利

用效率，从而为企业赢得竞争优势。而强化房地产企业基于资金链管理的管理经

营理念，则可加强企业经营者对资金的筹集、运行管理，促使企业管理者借助各

种现代分析和管理工具，对资本循环过程进行有效的监控和优化，以达到利润

最大化，可以说如何有效地进行资金链管理，是现代企业经营管理的普遍核心

问题。

2、实践意义

房地产项目顺利进行的保障资金是房地产的血液。由于房地产市场中存在较

多不可控因素导致房地产开发项目的经营管理具有风险大、成本高、资金回笼速

度慢等特点，房地产企业资金链一旦断裂，不仅严重损害企业自身的存活，严

重打击企业投资者的信心，还将严重威胁房地产行业价值链上的相关利益各方。

由此可见，资金链的良好运作是房地产项目顺利开发的根本保证。首先，房地产

企业可以根据对资金链的研究及时发现资金管理过程中的问题，制定和实现相

适应的资金融资计划和使用计划。其次，房地产企业可以根据企业资金链的状况

有机地和资本市场结合。再者，房地产企业可以根据对资金链的研究配合企业内

外部实情，拓宽企业资金来源渠道，促进企业多元化融资。

因此，在金融危机的经济环境下，研究我国房地产企业的资金链管理，提

出相应改善措施，以缓解资金压力，对促进我国房地产行业健康稳定地发展，

具有十分重要的现实意义。

（三）文献综述

1、国外对房地产企业资金链管理的研究

国外对于房地产企业资金链管理的研究主要是实证研究，集中于对房地产

的融资问题的探讨，对应的是房地产企业资金筹措方面的研究，而关于资金的

使用、资金的回流方面的文献较少。2002年Richard Impefiale介绍国外除了一

级市场以外，还存在比较发达的证券化二级市场，在二级市场上，各种金融创

新使房地产金融工具层出不穷。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化

证券等。Andy C．W．Chui 和 K．C．John Wei以及罗伯特·谢曼较详细的描述

了各类房地产资金来源市场。

William Beranek(1966) 将营运资金管理定义为：为了在未来的期间内最

大化公司的目标，对可以控制的变动资产进行价值管理。书中通过两个存货模型

清晰地论证了存货管理和利润最大化的关系，将这一原理运用到房地产企业中，

房地产企业的存货即为待售或待租赁的商品房，该书为后期房地产资金链的管

理研究奠定了基础。

Kevin Fox Gotham（2006）指出：房地产是一种特殊的商品，是不动产,相

对耐用,昂贵,同时它有它自己专门的市场。因为商业和住宅房地产业涉及相对较

高的风险,有时也属长期投资。房地产本身就是一个“紧缩性的商品”，这与

“高周转、高回报的理想市场”形成鲜明对比(巴特尔特，1997，P126,P128)。

霍默尔(2000)和韦伯(2002)注意到房地产有一个顽固的品性，就是抵制频繁的

价格变动,因此与机械和其他形式的固定资产相比，它对贬值敏感得多。它不像

现金那样,是流动且同质的,房地产业流动性差、形式多样化、在销售时需高交易

成本并且缺乏透明度。在房地产市场，相关的复合财务风险存在于不同类型的房

地产买卖中,包括融资取得的有效资金的波动、当地房地产市场的竞争、有限的

债务保护、税法的改变(一个概况,见杰特尼.麦格雷戈、雪旺 2003)，房地产被认

为是一种优越的保值手段，房地产资产是企业除了股票和债券以外的多样化的

投资机会,并且相比较于其他投资而言提供更优惠的税收政策。(海拉

1991,1998，1986，派克 1994，凯克里 1994)。此外，Kevin Fox Gotham 介绍了

美国证券化、房地产投资信托机构和次级抵押贷款市场的发展，这三种方式为国

内买房者和国际金融提供融资渠道。

Hancock Wilcox（2003）在文章中总结了目前世界各国房地产资金来源金

融机构的分类情况：(1)美国主要有：政府专业信贷机构、商业银行信贷机构和

非商业银行信贷机构。(2)日本主要有：住宅金融公库、住宅公团、住房专业贷款

公司。(3)德国主要有：抵押银行、储蓄银行、住房互助储蓄信贷社。

Carsten Hoth（2007）阐述了德国房地产企业融资发展的历史及资金来源

的渠道。他指出德国房地产企业主要融资方式包括：银行贷款、夹层融资、证券

融资、项目融资和财产租赁等。他详细介绍了各种融资方式的原理，还分别对不

同的融资方式进行优缺点的评价分析以及提出了采取某特定融资方式的前提条

件等。例如资产证券化呈现很多优势包括：证券化为企业提供了现金；证券化释

放了房地产企业资产负债表中与股权相关的资产；由于证券化后是长期负债，

享受贸易的税收优惠政策；证券化使融资更具灵活性；证券化使公司优化房地

产投资组合；证券化可以提高股本回报率。其缺点就是受法律因素限制较多，手

续较为复杂，需支付较高的手续费。此外，还提出房地产证券化组合前提条件如

下:房地产产生必要的现金流以支付利息和赎回贷款(稳定的现金流)；房地产必

须是同质的；必须有若干的独立应收帐款(如若干租赁合同)。

2、国内对于房地产企业资金链管理的研究

（1）房地产企业资金链管理的相关概念

朱凌波（2004)指出所谓房地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现

方式和资金的来源，这不仅是一个资金总量的问题，也是一个资金结构的问题，

尤其还涉及资金周期和资金增值的问题。

冯亚静（2009）认为资金链是指维系企业正常运转所必需的基本链条，涵

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摘要：

本科毕业设计（论文）开题报告题目房地产企业资金链管理研究一、论文选题的背景、意义：（一）背景2008年下半年，受国家宏观调控及金融政策影响，房地产市场由多年来的供销两旺走入了市场观望阶段。房地产泡沫开始破裂，被市场繁荣所掩盖的资金链显现出了脆弱的一面。至2009年，房地产企业将面临供给提升和需求大幅下滑的双重压力，资金局面将不堪重负。一方面，由于金融风波和经济下滑，潜在消费者的收入和价格预期发生变化，使得消费者延迟和减少大额消费，房地产企业商面临艰巨的销售回款压力。另一方面，在房价尚未调整到位之前，银行普遍持谨慎态度。业内专家指出，虽然在“保增长"的环境中，银行会适当放松对房地产企业的融资需求...

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