我国房地产价格与银行信贷关系实证研究[开题报告]

3.0 文小白 2023-11-09 30 0 36.5KB 6 页 10文币

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开题报告

金融学

我国房地产价格与银行信贷关系实证研究

一、选题的背景、意义

从央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告所表明的数据来看，

国内房市场潜在的金融风险是十分巨大的。据统计，2003 年全国累计完成房地

产开发投资突破 1 万亿元，同比增长 29.7%，是 1995 年以来的最大增幅；房地

产开发款为 6657.35 亿元，同比增长 49.1%，是 1998 年的 3.2 倍，也是 1995 年

以来的最大增幅，而这还是在从 1998 年以来连续 5 年高速增长基础上的数据。

金融资金的过度支持使得地产业产生了一定的泡沫。

一、房地产业的发展离不开金融的支持

首先，房地产的开发需要金融支持。房地产业是一个资金密集型、管理密

集型的行业。房地产投资周期长，资金回收慢，一个房地产项目的开发建设少

则需要几百上千万元，多则几亿、几十亿元。若在住房租赁市场上通过租金来

回收资金，则时间将更加漫长。房地产业的特殊性决定了企业的自我积累根本

不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业很容易因资金周转

困难陷入困境。金融机构可以利用其网络优势，吸收企业和居民手中的闲散资

金，将短期、小额的资金转化为长期、大额的资金，作为房地产信贷资金的来

源。而房地产企业则以土地或房产为抵押，从金融机构融入资金，以保证房地

产开发的顺利进行。

其次，房地产的消费需要金融支持。房地产具有高资本价值的属性，其价、

价格的昂贵性使消费者购房时通常会遇到资金不足的困难，而房地产开发企业

又希望能够一次性收回资金，如果没有金融机构的介入，销售难以成功。通过

金融机构发放房地产消费贷款，可资助购房者提高支付能力，提前实现住房消

费。对房地产开发企业来说，此举大大缩短了销售时间，加快了资金周转。

二、房地产信贷是金融业的一项重要内容

房地产业的持续、快速发展是推动金融业扩大业务、加速发展的巨大动力。

金融业在对房地产业资金支持的同时，自身也获得了长足的发展：房地产作为

一种经久耐用的特殊商品，具有较为稳定的保值作用和升值潜力，因此是一种

优良的抵押品。以房地产为抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降

的可能性非常小，贷款的安全性得到了较大的保障。如果借款人到期不能偿还

贷款或者中途违约，银行可按合同约定将抵押物拍卖变现用以收回借款人所欠

贷款本息余额。

统计资料显示，我国房地产投资资金的 65%是来自于银行贷款，随着房地

产规模的不断扩大，银行贷款资金集中于房地产业的趋势越来越明显。由于房

地产企业的资金主要来源于商业银行贷款，使风险过分的集中于银行，银行的

贷款风险问题进一步凸显，因此定量的分析房地产业发展与金融支持的关系是

非常有必要的，是有效的防范房地产金融风险的关键所在。我国近年来房地产

市场的快速发展主要依赖于银行贷款的支撑和代际收益的转移，造成房地产市

场资产价格与价值的严重背离和房地产泡沫的出现，银行贷款的增长对房价的

上涨有重要的影用。因此，定量的研究银行贷款对房地产业供给在多大程度上

影响房价走势，是十分必要的。

二、相关研究的最新成果及动态

（一）国外研究动态

国外房地产市场化进程进行的比较早，同时市场化程度也比较高。房间问

题重要性和房地产价格的敏感性吸引了大量学者和公众的广泛关注，从国外研

究文献来看，对房地产价格的实证研究主要集中在形成均衡房地产价格的动力

因素和供需因素对房地产价格影响的实证分析方面。

（一）需求因素对房地产价格波动的影响

早期研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面:一是经济水平

的提高；二是城市人口的增长。

Gabriel,Mattey 和Wascher(1999)运用经济学理论，来解释加利福尼亚州

最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。研究结果表明巨大净人口迁移

是近十几年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。Downs、Nellis 和

Longbottom、Bartick （2001）的相关研究都表明，房地产价格的波动是由于

市场的基本差别造成的，如某些地方可能存在快速的经济增长或者正经历着人

口的快速增长。

随着经济学家们对消费理论的深入研究，收入被很有意义地划分为暂时收

入和长期收入，Geoffrey Meen(2002)通过对英国、美国住宅价格的时间序列分

析发现，无论是暂时性收入还是长久些收入，对房价的弹性都很大。房地产具

有消费品和投资品双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也

产生相当大的影响。

（二）供给因素对房地产价格波动的影响

作为供给成本之一的土地价格，对房价的影响一直是房地产价格波动的研

究热点。一方面土地作为房地产产品成本的重要组成部分，直接影响着房价；

另一方面土地稀缺性和固定性导致房地产产品的不完全竞争性，从而影响着房

价。

Edward、Joseph 和Hilber(2002)通过回归分析，认为地价与地区经济发展、

人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系。Monk 和Tse Raymond（2003）

从住房开发商行为的角度进行分析，发现开发商的策略、投机行为、土地囤积

行为等会对房价与地价关系产生影响。

(三) 金融与房地产价格关系

以上研究均忽略了房地产价格对金融结构信贷的反馈机制。在过去十年间，

房地产价格波动与金融机构信贷的关系日趋紧密。

从理论上来讲，房地产价格与金融机构信贷的关系可以从两个方面来分析。

一方面，房地产价格可能影响金融机构的信贷规模，另一方面，金融机构的信

贷的可得性及其房贷态度会影响房地产需求和投资决策。

Herring（2002）从国际视角研究房地产繁荣与银行危机之间关系，通过构造贷

款市场模型，得出银行集中贷款导致房地产繁荣，房地产市场繁荣酝酿银行危

机。Adrian Cooper(2004)利用牛津经济预测(OEF) 模型对英国房地产市场进行

研究时发现, 自 20 世纪 80 年代以来英国抵押贷款利率与长期利率的联系制度

使得房地产价格波动幅度减弱, 但是近期该利率机制却是房地产价格持续上升

的主要原因。

Collyns 和Senhadji（2002）利用向量自回归的方法分析了东南亚金融危

机国家1979 年至2001 年间房地产实际价格与实际贷款、人均实际 GDP 的关系，

发现实际贷款的增加将在其后的 6 个季度内明显提高房地产价格。Collyns 与

senhadji 发现，在许多亚洲国家中贷款增长对住宅价格有显著的同期影响。这

些国家之中，银行贷款的增长对房地产价格具有显著的同步效应。

但是也有一些研究指出房地产价格与银行信贷增长只有单方面作用，即房

地产价格周期变化导致银行信贷的改变，而不是过多的银行贷款导致房地产价

格增长。例如Hofiann（2001）研究了 20 个主要工业化国家实际住房价格与实

际贷款、实际 GDP 和实际利率的关系，发现这 20 个国家中的 15 个国家都可以

在 10%的显著性水平上拒绝银行贷款、GDP 和房地产价格不存在协整关系的零假

设，并发现从长期而言，是房地产价格周期变化导致了银行贷款周期的改变，

而不是过多的银行贷款带来了房地产价格泡沫。

而其他人员的研究例如DavisandHaihinZhu（1986）利用 17 个国家的跨国

数据对银行信贷和商用房价格实证研究，Gerlach 和 Peng(2002) 基于标准的

回归技术 ,对香港的银行信贷与房地产价格之间的因果关系进行了研究，

Geriach 和Peng（2003）利用 1982 年 1 季度至2001 年 4 季度的季度数据对银

行贷款，实际 GDP 和实际房价之间的关系研究，均得出房地产价格影响银行贷

款变化，而不是银行贷款决定房地产价格。

（二）国内研究动态

我国房地产市场相对国外来说，虽然起步比较晚，但是伴随着我国经济的

发展呈现良好的发展态势。国内学术界围绕房地产价格波动，出来借鉴相应的

价格模型针对供给和需求因素对房地产价格波动的影响进行实证研究外，更多

结合今年来中央针对房地产进行宏观调控政策效应进行研究评述。

（一）需求因素对房地产价格波动的影响

在房地产价格决定因素方面，国内学者争议较少，普遍认为房地产短期内

缺乏弹性，所以市场需求是决定住房价格的主要因素。但是研究对象不同，各

因素对房价的影响程度也不一样。

姚先国和黄炜华（2001）进行了“地价和房价的关系”研究，他们认为地

价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。

只要其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价

的上升才会全部反映的房价上，成为房价上涨的直接原因，现有房价取决于居

民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。

建设部课题组（2004）分析得出，我国房价上涨的直接原因是地价上涨已

经房地产供给结构的变动，更深层次原因是消费者的预期改变。李春吉、孟小

宏（2005）的实证分析认为，人均可支配收入、投资成本和预期是房价上涨的

重要原因。

（二）供给因素对房地产价格的影响

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摘要：

开题报告金融学我国房地产价格与银行信贷关系实证研究一、选题的背景、意义从央行研究局的《中国房地产发展与金融支持》报告所表明的数据来看，国内房市场潜在的金融风险是十分巨大的。据统计，2003年全国累计完成房地产开发投资突破1万亿元，同比增长29.7%，是1995年以来的最大增幅；房地产开发款为6657.35亿元，同比增长49.1%，是1998年的3.2倍，也是1995年以来的最大增幅，而这还是在从1998年以来连续5年高速增长基础上的数据。金融资金的过度支持使得地产业产生了一定的泡沫。一、房地产业的发展离不开金融的支持首先，房地产的开发需要金融支持。房地产业是一个资金密集型、管理密集型的行业。房...

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